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泛海向北

发布时间:2020-01-14 18:33:11 编辑:笔名

当房地产泡沫从深圳破灭之时,卢志强选择向北。

月12日,泛海建设集团股份有限公司(下称“泛海建设”)(000046)董秘陈家华向《华夏时报》记者证实,泛海建设总部已经大举迁至北京,深圳这边公司规模不变,只是成为分部。

从北方发家的泛海建设掌舵人卢志强在深圳赚取了丰厚的资金之后,开始掉头北上,全力耕耘这片自己更为熟悉的热土。只是当地产业已经风声鹤唳之时,卢在经受地产融资考验的同时,也在全力寻求新的增长点。

“迁徙”北京

“这几天可忙坏了,我们马上要搬到北京去。”记者 月4日上午前往深圳福田区国际商会大厦16楼泛海建设总部办公室,等候许久才见到董秘陈家华,董事会办公室的人也都在忙着“搬家”的事。

月5日,陈家华还没处理完深圳这边的事,就要急着赶往北京,去证监会办理相关事宜。为便于管理和开发项目,泛海建设决定在近几天内把总部从深圳迁至北京。

“由于泛海建设的大股东都在北京,公司盈利来源97%以上也是靠北京的项目,所以公司决定将董事会办公室搬到北京。泛海建设今年的投资重点还是放在北京。”陈家华说。

陈家华告诉记者,泛海建设本身就有深圳总部和北京总部,但之前的项目主要在深圳,公司主要在深圳办公,但2007年后,北京项目逐渐成为公司的核心业务,因此公司就一举迁至北京总部。

泛海建设2007年年报显示,其营业收入和营业利润分别比上一年度提高210.5 %和18 .22%。对于如此辉煌的业绩,陈家华坦承,这来自于北京项目出色的贡献率,以及公司整体上市带来的整体效益。

2007年,泛海建设营业收入为41.6 亿元,其中北京达到40.6亿元,占公司总营收的97.5%。

据记者了解,在深圳,泛海建设旗下12个地产项目均已售罄,这个为泛海建设创下巨额利润的地方,已经鲜有项目开发。

卢志强的泛海建设起家于北京,但泛海建设整个凤凰涅槃的过程,却是在深圳完成的。深圳是让泛海建设变成“鹅”的地方,尽管这都是2007年前的事情了。

不仅如此,2007年的宏观调控,使得深圳及南方市场处在了楼市泡沫破裂边缘,泛海建设掉头向北不失为明智之举。当深圳市场不再是地产大佬的淘金地,泛海建设选择“迁徙”。

一肩挑的烦恼

“2008年公司的主要收益预计将主要来自北京项目。”陈家华说。

据记者了解,北京区域2007年给泛海建设带来的营业收入比去年增加了225.5%,泛海国际居住区5#、6#、7#、8#地块在2007年开盘面积和单位售价较上年大幅增长,2007年累计销售面积20.6 万平米,实现销售收入40.65亿元。

记者从售楼处了解到,泛海国际居住区均价高达 万多元的楼盘目前已经售出半数,首批住户 月底即将入住。

“但北京项目单一贡献率的局面实际上很危险,一旦北京楼市陷入低谷,将直接导致泛海建设2008年的业绩大幅下滑。”分析人士称。

事实上,自2007年底以来,北京楼市的交易量在大幅下滑,观望态势浓厚,多个楼盘降价销售。而据知情人士透露,泛海国际居住区售价不菲,部分为投资客购买,而目前北京楼市的窘境必然会影响到泛海国际居住区的销售。

“泛海建设2007年绝大部分收入来自北京地区,这存在着公司营业收入以及利润来源单一的隐患,尤其是目前北京市场房地产形势并不明朗,公司已经决定2008年把可能开发的项目都开发出来,以尽快改观这种隐患。”陈家华说。

1月2日,泛海建设公告称,增发通过证监会批准,大股东泛海控股将注入北京星火房地产开发有限责任公司100%股权、通海建设有限公司100%股权、浙江泛海建设投资有限公司100%股权等。

而这些项目已进入开发阶段,此举不仅为泛海建设增加了几百万平米的优质土地储备,净资产由40亿元增加到近90 亿元,而且这些项目一旦进入销售阶段,将会为泛海建设提供强有力的业绩支撑。

“但新增项目会有开发周期,真正能为泛海建设提供效益,恐怕还是2008年之后的事情了,目前仍得靠泛海国际居住区二期销售来支撑今年的业绩。”分析人士称。

资金缺口达200亿元

但是,在北京,泛海建设将会面临新的挑战,那就是如何解决大举开发新项目带来的资金缺口。

据记者了解,泛海建设目前新增加项目储备建筑面积约1 00多万平米。2008年,泛海建设计划开工面积超过150万平米,新增土地储备200万平米,预计新开工项目总投资额超过200亿元。

介于一线城市的房价起伏较大,泛海建设从去年下半年开始向太原、武汉等二线城市进军。1月29日,泛海建设与北京京海名悦房地产有限公司共同出资2亿元,在山西太原成立一家子公司,进行山西太原项目的开发建设。

“而武汉的土地储备有600万平米,这些项目将分10年开发。泛海在建和拟建项目均位于国内中心城市的中心地段,项目开发价值虽高,但土地成本也大。”据泛海建设董事会办公室袁立波透露

“今年银根缩紧,贷款难度进一步加大,为保证资金供给,泛海建设拟通过资本市场募集资金、拓宽融资渠道、扩大融资规模、通过银行新增授信(贷款)以及项目销售回款等措施解决资金问题。”陈家华说。

但他并未透露具体的融资计划。

实际上,随着宏观调控的不断深入,房地产已经不是可以快速赚取大笔资金的游戏。泛海建设实际控制人卢志强也在进行多元化投资,来平衡房地产可能带来的风险。

不过,泛海建设正在加大持有型物业的开发。随着房地产市场行情转冷,楼盘销售难度增大,单纯依靠项目开发的泛海建设意识到利润来源单一,开始青睐于增加持有型物业,以保障今后的现金流。只不过,这部分项目也需要庞大资金来开发。

在珠三角淘金之后,卢志强的房地产事业已经开始布局长三角及环渤海,而泛海建设把总部迁往北京,不仅是一种区域战略转移,更是一个地产巨头另一个阶段的新使命。(本报实习记者陈小瑛对此文亦有贡献)

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